Invertir en propiedades por derechos fiduciarios en Colombia: guía completa (2025)
Aquí entenderás por qué invertir en propiedades mediante derechos fiduciarios puede ser una de las alternativas más seguras, transparentes y accesibles del mercado inmobiliario colombiano, cómo funciona, sus beneficios, riesgos, rentas estimadas y el paso a paso para empezar con acompañamiento profesional.
¿Qué significa invertir por derechos fiduciarios?
Los derechos fiduciarios te permiten participar en la explotación económica de un inmueble (hoteles, oficinas, locales, bodegas, entre otros) a través de un fideicomiso administrado por una sociedad fiduciaria. No compras el activo completo: participas de sus utilidades y potencial valorización.
En Profid, presentamos las oportunidades con información clara, educación y acompañamiento para que tomes decisiones con datos y conocimiento de riesgos (sin “promesas”).
10 razones para invertir en derechos fiduciarios
1
Ticket accesible
Participar desde montos mucho menores a comprar un inmueble completo.
2
Diversificación
Entrar en inmuebles de gran magnitud por fracciones; combinar categorías y ciudades.
3
Transparencia
Documentos, histórico y riesgos explicitados; foco en educación + acompañamiento.
4
Flujo por utilidades
Recibes utilidades de la operación (no “intereses” fijos).
5
Potencial de valorización
El valor del derecho puede aumentar si mejora el activo/operación.
6
Gestión profesional
Operación a cargo del operador y vocería de la fiduciaria conforme al contrato.
7
Liquidez relativa
Posibilidad de vender tu derecho en cualquier momento.
8
Escalabilidad
Reinvertir y ampliar tu portafolio de participaciones en propiedades.
9
Acceso a categorías premium
Hoteles de cadena, ubicaciones AAA, locales con excelentes marcas
10
Acompañamiento continuo
Ejecutivos que te ayudan a comparar escenarios y elegir con criterio.
¿Cuánto “renta” y cómo se calculan las utilidades?
- Utilidades netas actuales: en los portafolios que solemos comercializar, las utilidades (después de gastos del inmueble) suelen estar entre el 7% y el 9,5% E.A., dependiendo del precio de entrada y del desempeño del activo.
- Valorización estimada: escenarios conservadores del 4% – 10% E.A.
- Rentabilidad estimada total (utilidades + valorización): 11% – 20% E.A. (no garantizada; depende del activo, precio de compra, ocupación, tarifas y factores de mercado.).
Clave: esto no es un CDT ni un bono que paga intereses fijos. Aquí recibes utilidades de la explotación comercial del inmueble; pueden variar por temporada, ocupación, IPC, tarifas y decisiones operativas.
Riesgos (y cómo gestionarlos)
- Riesgo operativo: ocupación, tarifas, vacancias y costos. Mitigación: análisis histórico, contratos, ubicación y calidad del operador.
- Riesgo de liquidez: vender tu derecho puede tomar tiempo. Mitigación: entrar a valor justo, demanda secundaria, calidad del activo.
- Riesgo jurídico/contractual: reglas de cesión, distribución de utilidades y gastos. Mitigación: revisión documental y entendimiento del reglamento del fideicomiso.
- Riesgo de precio de entrada: tu rentabilidad depende del precio de compra. Mitigación: comparables con otras inversiones, renta neta histórica, sensibilidad.
¿En qué se diferencia de comprar un inmueble tradicional?
Aspecto | Derechos Fiduciarios | Inmueble 100% a tu nombre |
|---|---|---|
Ticket | Bajo (fracción) | Alto |
Diversificación | Alta (varios activos) | Baja (1–2 inmuebles) |
Gestión | Delegada (operador/fiduciaria) | Propia (tiempo/know-how) |
Flujo | Utilidades variables | Canon/venta (si arriendas/vendes) |
Liquidez | Mercado secundario variable | Venta directa; puede tardar |
Riesgo | Distribuido por fracción | Concentrado en un activo |
Paso a paso para invertir con Profid
- Explora oportunidades por categoría, ciudad y ticket.
- Compara rentas históricas, ocupación, proyección y sensibilidad.
- Define tu objetivo: flujo, valorización o mixto; horizonte y liquidez deseada.
- Confirmación y vinculación: Confirma la compra y realiza la documentación de vinculación a la fiduciaria.
- Compra del derecho: firma contrato de compraventa, contrato de cesión de la fiduciaria y realiza el pago.
- Haz seguimiento: recibe las utilidades junto con los reportes y decide reinversión o salida.
¿Para quién es esta alternativa?
- Personas que desean entrar a inmuebles grandes con montos accesibles.
- Quienes priorizan flujo por utilidades y potencial de valorización.
- Perfiles que valoran gestión delegada, información transparente e ingresos 100% pasivos.
- Portafolios que buscan diversificación inmobiliaria con reglas transparentes y seguridad.
Buenas prácticas antes de invertir
- Revisa ubicación, contratos, proyección, madurez del activo y comparables.
- Verifica políticas de cesión y costos transaccionales.
- Pide series históricas y sensibilidades (ocupación, tarifas, gastos).
- Evalúa tu horizonte (referente: 24–36 meses, según caso).
- Compra a precio correcto: tu rentabilidad depende del precio de compra.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Depende del activo y su operación (mensual, bimestral, trimestral o semestral). Se distribuyen utilidades después de gastos del inmueble.
No. No paga intereses como un CDT; recibes utilidades variables de la operación.
Sí, conforme a las reglas de cesión del fideicomiso y la demanda del mercado secundario.
Operativos, de liquidez y de precio. Se mitigan con análisis, documentación y entrada a valor justo.
Actualmente una rentabilidad basada en históricos y proyecciones por utilidades repartidas entre el 7%–9,5% E.A. y valorización del 4%–10% E.A., para una estimación total del 11%–20% E.A. (no garantizada).
No. La transacción se realiza directamente entre comprador y vendedor, o con la fiduciaria cuando aplique.
