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Derechos Fiduciarios

¿Que son los Derechos Fiduciarios?

Los Derechos Fiduciarios son una alternativa de inversión para que una persona pueda ser copropietaria de de un proyecto inmobiliario sin contar con un gran capital, y así recibir beneficios de la inversión como renta y valorización entre otros.

Los derechos fiduciarios son participaciones sobre un conjunto de bienes llamado Fideicomiso (Hotel, Centro Comercial, Apartamento, Parqueadero, Etc), administrado por una entidad denominada Fiducia.

¿De dónde vienen los rendimientos que se le pagan al dueño de los Derechos Fiduciarios?

Una vez finalizada la etapa de construcción del inmueble, comienza una etapa denominada explotación comercial del inmueble. En la cual se pone a producir el inmueble y al final de un periodo las utilidades generadas por este se reparten a los titulares de los derechos fiduciarios en proporción a su participación.

¿Que es una fiduciaria?

Una Fiduciaria es una entidad aprobada y vigilada por la Superintendencia Financiera, que se encarga de administrar y manejar bienes públicos o privados, en este caso de administrar el Fideicomiso.

Las fiducias se clasifican en tres grupos: Fiducia de inversión, fiducia inmobiliaria y fiducia de administración. Para los derechos inmobiliarios se utiliza la figura de fiducia inmobiliaria

¿Qué es una fiduciaria inmobiliaria?

Es la figura por medio de la cual se crea un patrimonio autónomo para la administración de recursos de terceros, con el propósito de desarrollar un proyecto inmobiliario de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato; contrato creado por todos los que intervienen en el proyecto ( constructores, entidades financieras, propietarios del terreno, promotores y proveedores ).

Etapas de los proyectos de Derechos Fiduciarios

  • Preventa: el promotor transfiere al fideicomiso y obtiene los permisos para realizar el proyecto al mismo tiempo los inversionistas de derechos fiduciarios entregan su dinero a una entidad fiduciaria, quien la administra abriendo para cada inversionista un encargo fiduciario independiente y administra esos recursos en una cartera colectiva. Cuando las inversiones recogidas es igual al 100% de los costos de construcción se empieza la construcción del proyecto.
  • Construcción: en esta etapa la fiducia ponen en un mismo fideicomiso todos los recursos aportados por los inversionistas y los inmuebles aportados por el promotor. Durante esta etapa la fiduciaria administra los desembolsos para la construcción del proyecto, según los presupuestos convenidos con el promotor. Si no se llega al punto de equilibrio del proyecto los inversionistas reciben su dinero más los ingresos obtenidos por la cartera colectiva. Cuando la construcción del proyecto es finalizada. Inicia la última etapa
  • Operación del proyecto: En esta etapa los inversionistas reciben periódicamente las utlildades del hotel o negocio de acuerdo con su participación en el fideicomiso.

¿Por qué invertir en Derechos Fiduciarios?

  • Por la seguridad de la inversión.
  • Los proyectos están respaldados por cuatro figuras: constructor, promotor, fiducia y operador.
  • Es una inversión que tiene altos niveles de valorización.
  • Es una inversión 100% pasiva.
  • El inversionista recibe las utilidades netas de la explotación del inmueble en su cuenta bancaria según la periodicidad pactada en los contratos.
  • El inversionista no deberá realizar pagos de impuestos directamente relacionados con el inmueble, pagos de recibos públicos, ni tampoco encargarse del mantenimiento de este, ya que existe una figura encargada de administrar y cuidar el bien para tenerlo en condiciones óptimas para su explotación.
  • Es una inversión que le permite a las personas tener acceso a grandes proyectos sin necesidad de ser grandes inversionistas.
  • El derecho fiduciario puede venderse en cualquier momento, y al realizarse la venta se ahorran muchos de los trámites de impuestos y registros que se originan normalmente en la transferencia de inmuebles.
  • En caso de que no se cumplan las condiciones para dar inicio al proyecto, las personas que invirtieron sus recursos recibirán sus recursos junto con unos rendimientos provenientes de una cartera colectiva.

Cartilla de la Superintendencia Financiera de Colombia acerca delos negocios fiduciarios inmobiliarios

Descargar documento completo aquí

El crowdfunding es la forma de fianciación e inversión del futuro

¿Cómo ven en Colombia el desarrollo de grandes proyectos bajo este modelo?
¿Qué proyectos se han trabajado con este esquema en el país?
¿El ‘crowdfunding’ tiene futuro en Colombia?
Bajo el concepto de crowdfunding los proyectos se pueden financiar con cientos de personas en común, dando así oportunidad para que pequeños y medianos inversionistas pueden acceder a proyectos de gran magnitud.

En Colombia crece el crowdfunding inmobiliario bajo el modelo de derechos fiduciarios.

Gobierno busca crear otras alternativas de financiación inmobiliaria

En la actualidad Colombia cuenta con diversidad de vehículos regulatorios con componentes relacionados con el mercado inmobiliario, tales como las titularizaciones, los fondos de inversión colectiva inmobiliarios y los de capital privado con subyacentes inmobiliarios, los cuales cuentan con normas propias, unos administradores específicos, están dirigidos a inversionistas particulares y en esa medida cuentan con reglas de protección al consumidor diferentes.

Ante el creciente apetito por este tipo de inversiones, el Gobierno pretende realizarles una serie de modificaciones mediante normas que facilitan su gestión y administración, amplían los mecanismos de liquidez, y viabilizan nuevos canales de distribución para simplificar la inversión en el sector a través del mercado de capitales, sin perder de vista la protección de los consumidores financieros.

En virtud de lo anterior, se propone crear una nueva disposición, definiendo que los derechos fiduciarios, participaciones fiduciarias o cualquier otra expresión asociada con el término ‘fiduciarios’ solo podrán utilizarse cuando hagan referencia al ofrecimiento de productos que impliquen una vinculación contractual entre una sociedad fiduciaria vigilada por la Superfinanciera y el cliente al cual se le está ofreciendo el producto.

En relación con los fondos de inversión colectiva inmobiliarios, se realizan ajustes en dos vías, una primera relacionada con la posibilidad de contar con un gestor externo que no sea vigilado por la Súper, con lo cual se espera generar una eficiencia adicional en la gestión de los activos del fondo, en la medida del mayor conocimiento particular de estos en el sector inmobiliario.

Sin perjuicio de lo anterior, se mantienen las responsabilidades particulares de la sociedad administradora en relación con la gestión del portafolio, con el fin de preservar la protección particularmente del cliente inversionista.

El segundo ajuste en este tipo de vehículo, tiene que ver con la ampliación de los canales de distribución de sus participaciones, permitiendo que estas se realicen por medio de las operaciones de colocación de valores.

En lo referente con el mecanismo de titularización, se amplían los activos objeto del instrumento, permitiendo que los derechos fiduciarios de patrimonios autónomos conformados por bienes inmuebles puedan ser objeto de la titularización inmobiliaria.

Con lo anterior se elimina el arbitraje regulatorio que existe respecto de los fondos de inversión colectiva inmobiliarios, en el cual este tipo de derechos son activos admisibles, y adicionalmente se contribuye a la diversificación de los potenciales activos sujetos de titularización.

Profidmarket es la primera plataforma de inversión en Colombia de crowfounding en real state bajo el modelo de Derechos Fiduciarios

Profidmarket es la primera plataforma de inversión especializada en comercializar el mercado secundario de derechos fiduciarios del país, ofreciendo productos a los inversionistas que generan rentabilidad una vez adquieren los derechos fiduciarios y así mismo ofrecen una salida para la venta y hacer líquida la inversión para las personas.

Dentro de su portafolio de inversión no únicamente se encuentran derechos fiduciarios del mercado secundario, sino también han logrado importantes alianzas vendiendo y ofreciendo proyectos nuevos como Portus Manga Cartagena, AC Cartagena, La Serrezuela, Estelar Cartagena, entre otros.

“Ahorramos a los inversionistas tiempo y recursos reuniendo la mayoría de proyectos bajo el esquema de derechos fiduciarios del país, brindando un acompañamiento para que ellos encuentren la inversión que cumpla mejor sus requerimientos y expectativas” Anotó el directivo Juan Diego Zambrano

Lo derechos fiduciarios que se ofrecen mediante la plataforma pasan por un proceso de verificación para garantizar la existencia del derecho fiduciario y que la persona que los vende es el dueño de la inversión. Así mismo tienen un módulo para enseñar a los inversionistas acerca del modelo de inversión ya que para la empresa es de suma importancia que sus clientes conozcan en dónde están invirtiendo su dinero. Así mismo brindan un acompañamiento durante todo el proceso de la compra de los derechos fiduciarios.

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2017
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